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ワンルームマンション投資はやばい?詐欺のからくりを見破る方法を解説!

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数年前からちらほら耳にするようになったワンルームマンション投資。

「儲かります!」と言って営業の電話がかかってきますが、なんだか怪しいですよね。

実際に確実に収支がマイナスになってしてしまう、詐欺のような案件もあります。

しかし中には本当に儲かる案件もあり、「実利回り」を計算すればそれらを判断することができます。

この記事では詐欺のからくりを見破る計算方法をわかりやすく解説します。

こんな人にオススメ
  • ワンルームマンションが儲かるのか知りたい。
  • 詐欺のからくりに興味がある。
  • 不動産の実利回りの計算方法が知りたい。
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ワンルームマンション投資とは?

そもそもワンルームマンション投資というのはどういったものなのでしょうか?

簡単に説明します。

ワンルームマンション投資の概要
  1. 銀行からローンを借りる。
  2. ワンルームマンションを購入する。
  3. ワンルームマンションを貸して、家賃収入を得る。
  4. 得た家賃収入をローンの返済にあてる。
  5. ローンが返済し終わった後は家賃収入全てが自分のものになる。

このようにして、老後までにローンを返済し終えて年金対策とするのがワンルームマンション投資です。

例えばこのような案件があるとします。

初期費用
物件価格2,000万円-
諸経費83万円購入時手数料、不動産取得税
ローン借入2,000万円-
頭金83万円-
毎月の収益(35年まで)
家賃収入80,000円/月-
ローン返済額-66,252円/月35年ローン、金利2%
維持管理費-21,000円/月管理費、修繕積立費、保険、固定資産税など。
合計-7,694-
毎月の収益(35年以降)
家賃収入80,000円/月-
維持管理費-21,000円/月管理費、修繕積立費、保険、固定資産税など。
合計69,000円/月-

頭金として83万円支払い、35年間月々約7,700円支払えば、その後は毎月69,000円の家賃収入を得られるということです。

不動産屋からはこのような内容で勧められます。

しかし、これだけだと得なのか損なのかよくわかりませんね。

そこで損得を判断するのに役に立つのが「実質利回り」です。

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実質利回りの計算方法

不動産でよく使われる利回りはほとんどが「実利回り」ではなく「表面利回り」です。

案件に記載されている「利回り○○%」はほぼ全て「表面利回り」のことです。

ですので、まずは表面利回りの説明からしたいと思います。

表面利回りとは?

表面利回りは以下の計算で求めることができます。

表面利回りの求め方
\(\displaystyle 表面利回り=\frac{1年分の家賃収入}{物件購入価格}\)
先ほどの案件では
家賃:80,000円/月
物件購入価格:2,000万円
でしたので、この案件の表面利回りは
\(\displaystyle \frac{80,000 × 12}{20,000,000}=4.8%\)

となります。

つまり、2,000万円投資すれば毎年4.8%のリターンが期待できるということです。

銀行から借り入れする金利が2%であれば儲かりそうな気がしますよね。

しかし現実はそんなに甘くないんです。

実利回りとは?

表面利回りは家賃と物件購入価格さえあれば求めることができました。
それに対して実利回りは物件購入価格以外の全ての出費を含めたものになります。
実利回りの求め方
\(\displaystyle 表面利回り=\frac{1年分の家賃収入-その他の出費}{物件購入価格}\)
では、不動産を運営するにあたってのその他の出費としてはどのようなものがあるのでしょうか?
以下にまとめてみました。
価格備考
マンション管理費120,000円/年-
修繕積立費100,000円/年-
火災保険1,700円/年-
固定資産税36,000円/年35年の平均
ローン金利223,595円/年金利2%、35年の平均
物件値下がり200,000円/年毎年1%下落すると仮定
家賃値下がり220,000円/年35年で20%下落すると仮定
空室リスク43,200円/年入居率95%と仮定
合計944,495円/年-
実はいろんなお金が必要なんです。

計算してみると以下のようになりました。

\(\displaystyle \frac{(80,000 × 12)-944,495}{20,000,000}≒0.078% \)
つまり、まとめるとこのようになります。
初期費用
物件価格2,000万円-
諸経費83万円購入時手数料、不動産取得税
ローン借入2,000万円-
頭金83万円-
毎月の収益
家賃収入80,000円/月-
ローン返済額-66,252円/月35年ローン、金利2%
維持管理費-21,000円/月管理費、修繕積立費、保険、固定資産税など。
合計-7,694-
ローンを完済するまでの利回り
表面利回り4.8%-
実利回り0.078%-

83万円を頭金として支払えば

  • 35年の間、2,000万円を利回り0.078%で運用。
  • 35年後は家賃収入全てが自分のものにまる。

権利を買えるということです。

実利回りがマイナスの場合は計画段階でお金が減っていくことになるので、絶対にやめておいたほうがいいです。

実利回りがマイナスの場合
  • 銀行から借りた2,000万円を少しずつ減らしていくことになる。
  • ローンを返済しきる前にマンションを売却すると必ず損をする

実利回りがマイナスの場合、ローンを返済しきる前にマンションを売却すると損をします。

もし毎月の支払がしんどくなってきても、売却すれば損をする。つまりにっちもさっちもいかなくなってしまう可能性があります。

実利回りがマイナスであるものを売るのは、間違いなく詐欺ですね。

反対に実利回りがプラスであれば、検討の余地はあると思います。

実利回りがプラスの場合
  • 銀行から借りた2,000万円を少しずつ増やしていくことになる。
  • ローンを返済しきる前に売却しても得をする場合がある。

実利回りがプラスの場合、少しずつお金が増えていきます。頭金で支払った金額分だけ増えれば、それ以降いつ売却しても損することはありません。

持ち続ければお金は増えていくし、途中でまとまったお金が欲しければマンションを売却すればOKです。

今回の案件は実利回りがほぼゼロなので、イマイチですけどね。
このように数字に強くなれば、詐欺に合うことなく、お得な案件を見つけることができるかもしれません。
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